La principale niche fiscale sur le logement, le dispositif « Scellier » sur l’immobilier locatif, a coûté 900 millions d’euros à l’État en 2011. Pire : cette exonération favorise l’augmentation des loyers et ne répond pas aux demandes locales en matière de logement. Un logement « Scellier » est 7,5 fois plus cher qu’un logement social ! Alors que la Cour des comptes vient de rendre son audit et que le débat sur les finances publiques commencent à l’Assemblée, le gouvernement osera-t-il s’attaquer à une niche fiscale à laquelle s’accroche les promoteurs immobiliers ?
64 ! C’est le nombre de niches fiscales qui concernent le logement et l’immobilier, parmi les 504 dispositifs d’exonérations, d’abattements et autres réductions d’impôts qui se sont multipliés en France. La plus connue : la loi Scellier, mise en place en 2009. En l’échange de l’achat d’un logement neuf et de sa mise en location à un loyer plafonné, elle permet une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 63.000 euros [1]
Depuis trois décennies, les pouvoirs publics ont multiplié ces mesures dérogatoires à la loi fiscale afin de favoriser l’investissement locatif privé et la construction de logements. Souvenez-vous : les dispositifs Robien (2003-2006), Besson (1999-2002), l’amortissement Périssol (1996-1999) ou « le Quilès-Méhaignerie » (1984-1995), ont été conçus pour remédier aux insuffisances du marché du logement. Avec un présupposé : que cette incitation aura des répercussions positives sur le parc locatif privé. Qu’en est-il vraiment ?
Un logement Scellier coûte 7,5 fois plus qu’un logement social
En quinze ans (1995-2010), environ cinq millions de logements neufs ont été construits. Un million d’entre eux a été acquis à l’aide d’un dispositif fiscal. Soit 20% des constructions neuves. Parmi ces 20%, la plupart des logements (80%) ont été mis sur le marché du parc locatif privé. Environ 60 000 « logements Scellier » sont construits chaque année. Ceux qui ont été lancés en 2009 grèveront les caisses de l’Etat de 3,4 milliards d’euros de recettes fiscales non perçues (étalées sur neuf ans). Pour le même nombre de logements sociaux (60 000), le coût pour l’Etat est estimé à 448 millions d’euros. Soit 7,5 fois moins qu’une génération de logements Scellier [2].
Qui investit dans ces logements neufs ? La moitié des acheteurs « Scellier » sont des cadres supérieurs. Leur niveau de revenu par ménage – 58 000 euros par an – équivaut à deux fois le revenu médian français (28 740 euros selon l’Insee). Ces dispositifs profitent donc essentiellement aux classes moyennes aisées et supérieures, qui, grâce au loyer perçu, se constitue un complément de revenu. Ce sont donc elles que ciblent les promoteurs dans leurs campagnes de promotion immobilière.
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